MINGGU, 1 MARET 2009 MEDIA INDONESIA

Beli Properti
Modal Dengkul

Bisnis properti ini, selain dapat
dilakukan dengan modal relatif kecil
bahkan tanpa modal sama sekali
juga sangat aman.

Christine Fransisca

PADA awalnya, Zatun, 65, tak
percaya dapat berbisnis properti.
Maklum, ia hanya seorang
pedagang yang berkutat dengan
koperasi, serta toko tas dan sepatu miliknya.
Bagi ibu dua orang anak ini, bisnis
properti merupakan suatu pekerjaan
yang mustahil, karena uang di tabungannya
tidak cukup untuk membeli properti
di manapun.
Akan tetapi, nasib berkata lain. Kini,
Zaitun bisa memiliki tiga rumah serta
lahan perkebunan minyak nilam beserta
usaha penyulingannya. Hebatnya, semua
itu bisa dicapai hanya dalam kurun
waktu tiga bulan dan tanpa modal uang
sedikit pun.
Beberapa orang mungkin tak percaya
dengan hasil yang diperoleh Zaitun. Namun,
yang jelas properti yang ia miliki
bukan dari warisan bukan juga hadiah
kuis yang bernilai miliaran. Modalnya
saat membeli properti memang nol.
Kuncinya sederhana, hanya bermodal
kejelian, kesabaran, dan beberapa trik
untuk memutar uang.

Jurus mabuk
Trik membeli properti tanpa modal
uang ini Zaitun pelajari dari Didik Eko
Tjahjono, seorang real estate developer
yang sekarang juga mengelola pelatihan
Didik Real Estate School (DRES).
Sejak mengikuti pelatihan pada November
2008 lalu, Zaitun tak hanya
sukses membeli rumah gratis, tapi juga
bisa memperoleh cashback untuk modal
usaha. “Awalnya tidak percaya, cuma
setelah pelan-pelan diterapkan, ternyata
bisa!” ujar Zaitun dengan antusias.
Jurus Didik itu dinamakan ‘jurus
mabuk’. Entah karena kedahsyatan hasilnya
atau mungkin kerumitan triknya,
Didik menamakannya begitu. Namun,
yang jelas jurus itu telah menghantarkan
Didik menjadi seorang developer dengan
sembilan perumahan, puluhan ruko sewaan,
dan tiga hotel.
Menurut Didik, cara itu sepenuhnya
legal dan bukan perbuatan curang. Intinya
hanya mengandalkan selisih yang
diperoleh dari harga taksiran bank dengan
harga jadi yang disepakati penjual
dan pembeli.
Jurus mabuk pun tak serta-merta bisa
diterapkan ke semua situasi. Karena, cara
itu hanya bisa berhasil jika memenuhi
dua faktor. Pertama, ada penjual yang
menjual properti di bawah harga pasaran.
“Cari yang memang penjualnya
butuh uang cepat, misalnya, mau naik
haji, anak sakit, atau cerai,” ujar Didik.
Akan tetapi, lokasi dan kelengkapan
surat-surat juga harus diteliti hingga tak
merugi dan menghasilkan keuntungan
maksimal.
Faktor kedua, ada bank yang menaksir
harga properti di atas harga pasaran. Cara
mendapatkannya memang butuh usaha
yang lebih. Paling tidak jangan hanya
tergantung pada satu bank. Coba ajukan
permohonan ke beberapa bank dan pilih
bank yang berani menaksir harga paling
tinggi. “Lebih bagus dapat campuran
dari dua faktor itu, karena cashback akan
semakin besar,” jelas Didik.
Dari selisih transaksi itu, pembeli
akan mendapatkan cashback. Namun,
cashback yang diperoleh harus segera
dijadikan modal usaha sehingga uang
terus berputar. Properti yang dibeli pun
hendaknya disewakan agar memperoleh
pemasukan per bulan. Keuntungan sewa
properti dan bisnis itulah yang selanjutnya
akan digunakan untuk menutup
cicilan KPR.

Tidak semua berhasil
Walau terkesan menggiurkan, ternyata
tak semua orang berhasil menerapkannya.
Dari peserta DRES saja Didik
mengaku hanya 30% yang sukses berbisnis
properti. Hal itu bisa disebabkan
beberapa hal. Mulai dari niat peserta
yang kurang sampai kesulitan mencari
properti yang dijual murah.
Begitu juga dengan Ryad Kusuma, 40,
seorang pebisnis properti yang memulai
bisnisnya sejak 1992. Walau telah sukses
membangun bisnis properti dengan
lima rumah dan empat toko sewaan, ia
tak pernah berhasil menerapkan cara
tersebut. “Pernah sampai dapat cashback,
cuma tidak sampai menutup KPR,” ujar
Ryad.
Untungnya, cicilan KPR dari properti
yang ia miliki bisa ditutup dengan harga
sewa yang hampir sama sehingga jumlah
modal yang ia keluarkan pun tergolong
kecil.
Teknik yang dilakukan Didik itu
ter nyata juga tak sepenuhnya bebas
risiko. Untuk bisnis properti memang
terkesan aman karena harga properti
selalu me ngalami penaikan tiap tahun.
Akan tetapi, hal-hal tak terduga, seperti
bencana alam, bisa saja membuat harga
properti jadi tak bernilai sama sekali.
Kemudian, usaha yang dibangun dari
cashback diam-diam juga bisa terguncang.
Penurunan tingkat konsumsi masyarakat
akibat krisis atau keterpurukan ekonomi
bisa membuat usaha gulung tikar. Jika
sudah begitu, hutang KPR pun akan
membelit.
Akan tetapi, Didik menegaskan,
walaupun akhirnya cicilan KPR tidak
bisa dibayar sehingga properti disita
bank, pada dasarnya pemilik properti
tidak akan mengalami kerugian. “Kan,
belinya enggak pakai uang!,” ujar Didik.
(M-3)
miweekend@mediaindonesia.com

Tips Memilih Properti

LAHAN bisnis properti memang
sangat menguntungkan. Karena,
dengan bertambahnya jumlah
penduduk, kebutuhan akan tempat
tinggal juga semakin tinggi.
Itulah yang membuat harga
properti akan terus menerus naik
tiap tahun.
Bagi Anda yang ingin mulai
berbisnis properti, kunci utamanya
adalah memilih properti
yang tepat. Didik Eko Tjahjono,
fasilitator dari Didik Real Estate
School (DRES) memberikan
beberapa tips untuk memilih
properti yang menguntungkan
dan mudah dijual.
􀁏 Berserfitikat IMB
Bersertifi kat IMB merupakan
syarat yang paling dasar memulai
bisnis properti. Mintalah
fotokopi surat-surat kepemilikan
tersebut sebelum melakukan
penawaran apa pun.
􀁏 Tidak dalam kasus sengketa
Sebelum membeli properti,
sebaiknya diperiksa terlebih
dahulu apakah properti tersebut
berada dalam kasus sengketa.
Memang agak sulit jika pemilik
menutup-nutupi. Maka
itu, kedekatan dengan penjual
sangat diperlukan sehingga rasa
percaya dapat terjalin satu sama
lain.
􀁏 Harga beli di bawah
harga pasaran
Ada beberapa cara yang dilakukan
untuk menemukan pro perti
yang dijual. Bisa dari koran,
survei langsung, iklan internet,
broker, bank, notaris, dan lainnya.
Kata kunci rumah dijual
murah biasanya disertai dengan
kata, bu cpt (butuh uang cepat),
dijual di bawah NJOP, dijual
berikut isinya, segera pindah LN
(luar negeri), dan lain-lain.
􀁏 Lokasi strategis dan
kondisi bangunan dalam
keadaan baik.
Namun, jika Anda menemukan
rumah dengan kondisi bangunan
jelek, tapi lokasinya bagus, properti
itu bisa dibeli. Karena, lokasi
yang bagus akan meningkatkan
harga sewa.
􀁏 Bangunan tidak dekat dengan
SUTET, kuburan, tempat ibadah,
atau SPBU. Pastikan juga
properti tersebut berada di dekat
jalan besar. Atau setidaknya
mobil bisa masuk di lokasi.
􀁏 Bentuk lahan yang dibeli
bagus dan proporsional. (*/M-3)

Beli Properti Modal Dengkul

Beli Properti Modal Dengkul

read more...

Hunt the Lions

CEO Worldwide Saatchi & Saatchi, Kevin Roberts, “If you want to understand how a lion hunts, don’t go to the zoo. Go to the jungle.”

Mars and Venus

“If Men are from Mars and Women are from Venus, and you can speak Venusian, the world can be yours,”

Kemahalan 100%

Pada waktu memulai "sok pinter" jadi "investor properti" 4 tahun lalu di tahun 2004 saya salah menaksir harga tanah seluas 2700m2 yg akan saya beli kemahalan, dengan berani "membeli" 600 juta padahal setelah di "appraisalkan" bank "cuma" 300 juta

UNTUNG-nya tanah kosong tersebut tidak sekedar dibalik nama, namun saya kembangkan menjadi 20 rumah Tipe 45 dan 60 sebanyak 20 unit, sehingga SAYA TIDAK JADI RUGI, karena "kerugian karena salah appraisal sendiri" itu BISA DITUTUPI dari KEUNTUNGAN SEBAGAI DEVELOPER. Jadi sy KEMAHALN 100%


nah jadi ingat kan cerita Mbah Purdi E Chandra, pemilik Primagama Group, waktu beli bangunan besar ex Bank BHS almarhum yg dikonversi jadi supermarket, setahun kemudian karena rugi dan akan ditutup yg mestinya rugi beberapa milyar karena modalnya supermarket "hangus" namun setelah "DITOTAL" dengan penjualan properti nya yang laku lebih mahal lagi dari kerugian sebesar lebih besar dari beberapa puluh milyar tsb, ga jadi rugi kan?

pelajaran yg bisa didapat :

1. JANGAN SOK PINTAR (JANGAN contoh saya : yg asal "tembak harga")

2. JANGAN RAGU-RAGU (SILAHKAN contoh sy : skrg bisa jadi real estate developer dari MODAL NOL, dasarnya kan orang Jawa Timur jadi ga jauh2 dari BONEX)

3. carilah MENTOR yg BISA DIPERCAYA (JANGAN contoh sy : memulai bisnis GA PAKE MENTOR (karena saat itu ga ngerti MENTOR itu apa), akhirnya mesti "berdarah2" pada awal berbisnis, karena ga tahu arahnya mesti kemana dan bagaimana dll)

4. bentuklah KOMUNITAS yg SOLID yg MAU SALING MEMBANTU dalam SUKA dan DUKA (JANGAN contoh sy : waktu kepenthok tdk bisa kesana kemari, cuma thela thelo kaya kethek ketulup tidak tahu harus minta "petunjuk" ke siapa? )

5. cepat2 lah memutar usaha, mengurus perijinan dan mengajukan kredit ke bank (JANGAN CONTOH sy : setelah berbisnis 3 tahun dan telah ber-omzet puluhan milyar, namun baru tahun ke-4 "NGERTI" ber-bisnis harus pinjam duit bank, "dibukakan mata" dari Mbah Purdi Tercinta)

6. jangan sok gengsi didulukan, tapi FOKUS lah kepada pekerjaan dan bisnis (SILAHKAN contoh sy : baru 8 bulan sejak Nov-Des 2007 kena VIRUS EU skrg sdh ber-aset [*sensor*] dan berhutang total 6,5M (BODOL + BANK) dalam waktu 8 bulan "matanya terbuka" tentang UTANG & BISNIS

7. silahkan ditambahi sendiri....

[duh kenapa ya baru2 sekarang2 ini kenal Mbah Purdi, mestinya sejak sepuluh tahun yg lalu......]

kita harus bersyukur UNTUNG KENAL SEKARANG, seperti halnya Colonel Sander yg BARU MEMULAI BERBISNIS setelah PENSIUN dari tentara dan BARU MULAI BISNIS DI USIA 60 tahun-an dan baru dapat INVESTOR yg mau dia BODOL-in setelah presentasi yg ke-100, bayangkan seandainya dia uda "NYERAH" waktu presentasi ke orang ke-99 ???? Pasti kita skrg tidak akan pernah dengar nama KFC

Nilai Arsitektu dalam Appraisal

Sayangnya NILAI ARSITEKTUR / NILAI SENI tidak dimasukkan oleh pihak bank kedalam NILAI APPRAISAL nya

Mengatasi Utang dengan Property

yg dimaksud dengan..."....mengatasi hutang dengan property.......selalu bisa dilakukan, artinya bukan ketika anda sedang dikejar2 oleh bank or debt collector???? ini salah kaprah...

kalo sudah dalam kondisi di kejar2 tsb....kan dalam kondisi urgent waktunya, yang bisa anda lakukan secepatnya hanya ada 2 yaitu :

1. minta negosiasi utang (termasuk penjadwalan ulang pembayaran, stop bunga berjalan, dan kalo bisa minta pemotongan nilai pokok utang, )... dan selanjutnya ya....

2. minta waktu selonggar mungkin untuk jual aset yg tersisa, baik itu : membuka tabungan / deposito anda, menjual saham, menjual emas...dan salah satunya adalah menjual properti. (asal jangan "menjual diri" aja)

karena dari sifatnya properti itu aset yg tidak likuid / tidak lancar, memang menjualnya tidak bisa cepat, tapi anda kalo dah dalam kondisi spt itu bisa menunjukkan ke kreditor kalo ada niat baik dan masi punya aset properti yg bisa dijual dan minta waktu untuk sabar sd properti tsb bisa dijual dgn harga "layak". asal anda jelaskan dgn baik2 dan menunjukkan itikad baik anda kreditor pasti bisa memahami

back to topic....sebenarnya yg dimaksud dgn..."....mengatasi hutang dengan property.......itu adalah :

> properti dalam "kondisi normal" akan selalu tumbuh diatas tingkat inflasi karena adanya supply dan demand, sehingga kalo anda jual suatu saat nanti....harganya "pasti" lebih tinggi daripada kalo didepositokan...sehingga "time value of money" dari properti tsb tetap terjaga pada nilai yg selalu wajar. (untuk kejadian anomali kasus di Jepang dan Singapore bisa cari2 tulisan saya yg lama yg membahas masalah tsb)

> karena "yield" atau pertumbuhan aset properti "biasanya selalu" lebih tinggi dari inflasi ... maka properti bisa dijadikan sbg = hedging = lindung nilai = "bemper" ketika tiba2 terjadi krisis

coba anda bayangkan ketika tahun 1998, akan terjadi krismon, ada 2 orang bersahabat sebut aja namanya Anton dan Budi, yg masing2 punya duit 50 juta tunai di tangan. begitu mereka mendengar akan ada krisis ekonomi, mereka melakukan 2 strategi yg berbeda :

1. Anton, begitu tahu akan ada krisis ekonomi dan ada kerusuhan segera mendepositokan duitnya tsb ke salah satu bank pemerintah dgn alasan keamanannya terjamin, dia mendepositokan selurruh uangnya yg 50 juta rupiah tsb.

2. Budi, begitu tahu ada krisis, dia segera membeli tunai 10 unti rumah Tipe 36 yg pada tahun 1998 itu baru sekitar berharga 4,5-5 juta rupiah / unit, pendek kata si Budi memegang 10 unit aset properti berupa rumah Tipe 36.

selang bbrp tahun kemudia..katakan 5 thn kemudian di tahun 2003...kedua sahabat tersebut bertemu kembali setelah berpisah selama 5 tahun..mereka bernostalgia sambil tak pula saling menghitung aset masing2....

1. Anton, setelah 5 tahun kemudian duit yg ada di depositonya rata2 per tahun tumbuh 20% (dibulatkan jadi 20% karena pada thn 1998 pernah bungan deposito 60-80% / thn) ...berarti duit nya yg pada thn 1998 didepositokan sebesar 50 juta...saat thn 2003 tsb telah menjadi 100 juta. berarti asetnya tumbuh 200%.

2. Budi, yg pada tahun 1998 membelikan seluruh uangnya menjadi 10 unit rumah Tipe 36 dgn harga pembelian 5 juta / unit..ketika pada thn 2003 itu pernah dihitungkan oleh appraisal, nilainya telah menjadi 40jt/unit...kalo dikalikan 10 unit rumah yg dia pegang, berarti nilai aset nya tsb kalo diuangkan menjadi 400 juta.. berarti asetnya tumbuh 800% dalam kurun waktu yg sama dgn yg dilakukan si Anton.

nah pertanyaannya...anda mau jadi si Anton (si pemain deposito) ato Budi ( si pemain properti) kalo dalam kondisi spt itu? (dimana masing2 ada nilai plus minusnya)

Likuiditas di Bisnis Properti

Kunci sukses bermain sebagai investor properti paling unggul dan agar saat menjualnya anda ingin seperti "jualan kacang goreng" adalah di = LIKUIDITAS



= artinya seberapa cepat properti tsb dapat dijadikan uang waktu dibutuhkan (baik di jual ato di agunkan..dimana di agunkan adalah justru pilihan terbaik)....

artinya..

kalo anda mau cari properti yg likuid....pilihan utamanya cari yg LOKASI nya STRATEGIS (tanpa mengabaikan pertimbangan lain seperti : legalitas, kualitas bangunan, developernya dll...)

mulailah dari yg anda mampu dulu

mulailah dari yg anda mampu dulu

1. sesuatu akan menjadi indah pada waktunya

2. nothing good comes easy

Tidak Ada yang Salah

" dalam berinvestasi properti itu tidak ada keputusan yang salah...

asal....

sesuai dengan strategi investasi anda"

nah karena secara prinsip dan diliat dari sudut finasial = bottom line
ada 2 macam pendapatran yg kita ahrapkan dari investasi properti :

1. Cashflow
= pendapatan rutin (harian, bulanan, tahunan dll)

2. Capital Gain
= keuntungan saat menjual , yg merupakan selisih harga jual-harga beli

kalau mengharapkan capital gain, properti apapun pasti mengalami kenaikan harga (sampai ada joke : "orang bodoh pun beli properti pasti untung"), namun ada beberapa kasus dimana justru harga turun atau jadi tidak berharga sama sekali sehingga yg dulunya asset jadi liability, misal :

1. lumpur lapindo sidoarjo ("lusi")
> semua perumahan yg terkena luapan lumpur porong tsb tiba2 jadi tidak berharga sama sekali karena ada kasus "lusi", bahkan yg masi dalam radius bbrp kilo dari pusat semburan pun uda di black list oleh semua bank ga akan ada pencairan kredit, maka tamatlah riwayat aset poerti tsb

2. sub-prime mortgage di USA
> karena kesemberonoan para pelaku pemberi "KPR" disana yaitu Mortgage Company yg "memaksakan" tetep memberikan kredit kepada semua debitor yg ambil properti perumahan walo tidak didukung oleh sumber penghasilan yg valid tetap aja di ACC dgn banyak "hunky panky", maka ketika USA mengalami resesi, inflasi tinggi, kemampuan ekonomi dan daya beli masyarakat menurun tajam, maka banyak sekali mereka yg gagal bayar kredit mortgage nya sehingga harus dgn terpakasa banyak disita.

karena yg disita adalah tidak dalam jumlah sedikit dan sampai degan ratusan ribu unit rumah dan terus bertambah jumlahnya, maka jelas lah bank bank pemberi kredit "KPR" nya yg kolaps duluan karena aset yg dijadikan jaminan menjadi merosot tajam dan tidak berarti, buntutnya kita dengar banyak institusi keuangan yg goyah sampai dilakukan rekapitalisasi oleh pemodalnya dan banyak berganti pergantian pemilik seperti di : UBS, Citibank, Northern Rock, BearStreans, Lehman Brother dan terkahir ini kasus AIG yang merupakan salah satu perusahaan asuransi terbesar di USA yang sebagain besar menanamkan sahamnya di bidang properti khususnya di "sub-prime market". Dengan terancam kolaps nay perusahan tersebut dan pasti akan dilanjutkan dengan pemecatan banyak CEO dan para petinggi yg bertanggung jawab.

"drama" ini masi berlanjut dgn kabar segera menyusul ambruknya Fanny Mae dan Freddie Mack yg di Indonesia bahkan model perusahaan ini baru akan dibentuk yg akan dinamakan SMF = Secondary Mortgage Facility = sebagai penyedia sumber keuangan yg selanjutnya akan disalurkan ke bank2 penyedia KPR.

3. jumlah penduduk Jepang yg menurun dan menua secara demografis
karena property market itu sangat dipengaruhi oleh hukum "supply demand" dimana pertumbuhan penduduk jepang mengalami "negative population growth" yg artinya jumlah penduduknya terus menurun (mortalitas lbih tinggi dari natalitas), maka imbas nya adalah juga ke properti yg mestinya dalam keadaan "normal" harga "pasti naik" namun karena ada fenomena "anomali" tersebut harga cenderung stgnan bahkan cenderung (ingat kalo anda menabung dalam mata uang JPY suku bunganya akan 0% kan?)

4. singapore yg roller coaster market
Singapore juga mengalami masalah yg mirip Jepang dimana penduduknya yang cuma beberapa juta jiwa dan "malas punya anak" sehingga tingkat pertumbuhan penduduknya juga lambat, dimana secara teori mestinya kan harga propertijuga melambat dan stanan seperti jepang bukan?

namun ternyata yg terjadi adalah lain, kadang2 harga stagnan , di lain waktu harga tiba2 turun dan di lain waktu tiba2 melejit. hal oini terjadi karena bbrp hal :

1. mengetahui "domestic market" nya sangat terbatas, maka mereka lebih mengintensifkan pembelian properti dari warga asing baik yg tinggal dan bekerja di sana ataupun sekedar saranan investasi dgn memiliki unit properti di negeri singa tsb. sehingga harga bisa terangkat karena demamnd nya ada terus

2. menciptakan dan mereposisi konsep "Uniqely Singapore" dari sekedar kota belanja menjadi "MICE City"
(MICE = Meeting Insentive Convention & Entertaintment), sehingga market selalu terbentuk dan tidak melulu residential tp justru hispitality, meeting dan rapat2 dgn level ASEAN bahkan dunia sering dilakukan disana. sehingga market hotel, convention center tumbuh signifikan.

ditambah lagi Singapore sdgn membangun pusat judi yg sangat besat di Sentosa Island yg pasti akan banyak menarik turis untuk berbondong bondong datang dan menghabiskan duitnya disana (dijamin orang Indonesia pasti ga satupun ada yg datang kesana...)

3.menciptakan Singapore sbg "ASEAN hub" ato "ASEAN Capital"
> sehingga semua orang serasa wajib mengunjungi singapore, minimal sekedar sebagai tempat transit di changi airport atau memerikasakan kesehatannya.


mengenai pertanyaan anda "apakah bagus tawaran properti tsb"? silahkan diperikasa kembali dgn "tools" yg sy berikan diatas itu dibandingkan dgn motivasi anda dalam berinvestasi properti. ingat dalam investasi anda tidak akan menang bila sekedar latah dan ikut2 an

FYI = sy tidak akan pernah beli properti yg lom jelas untung ruginya dan sebaliknya saya lebih suka beli properti secara "take over" walo sedikit lebi "mahal" (walo mahal itu relatif) namun resiko nya akan turun dan sebaliknya peluang keberhsilannya akan semakinmeningkata.

"SHOW the MONEY"

Salah satu tujuan setiap "Share Holder" menanamkan uangnya dalam investasi bisnis adalah untuk mendapatkan Financial Performance yang sesuai dengan tujuan investasinya.

Tujuan Finansial ini biasanya disebut juga oleh orang finance sebagai "Bottom Line", yaitu alasan utama dan mendasar perusahaan beroperasi.

The Greatest Foot Print

One night a man had a dream. He dreamed he was walking along the beach with the Lord. Across the sky flashed scenes from his life. For each scene, he noticed two sets of footprints in the sand, one belonged to him, and the other to the Lord.

When the last scene of his life flashed before him, he looked back at the footprints in the sand. He noticed that many times along the path of his life there was only one set of footprints. He also noticed that it happened at the very lowest and saddest times in his life.

This really bothered him and he questioned the Lord about it. "Lord, you said that once I decided to follow you, you'd walk with me all the way. But I have noticed that during the most troublesome times in my life there is only one set of footprints. I don't understand why, when I needed you most you would leave me."

The Lord replied, "My precious, precious child, I love you and I would never leave you. During your times of trial and suffering, when you see only one set of footprints, it was then that I carried you."